物业管理思路及方案有哪些？
编制程序： 物业管理企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制订切实可行的物业管理方案。制订物业管理方案的一般程序为： （1）组织经营、管理技术、财务人员参与物业管理方案的制订。 （2）对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。 （3）根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。 （4）确定组织架构和人员配置。 （5）根据物业资料及设施设备技术参数组织架构及人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。 （6）根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。 （7）测算物业管理服务费用（合同总价和单价）。 （8）对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。 （9）排版、印刷、装帧。 编制要求 （1）物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应符合招标文件（包括答疑文件）中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。 （2）方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订；整体方案必须是在调研、评估的基础上制订；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。 （3）方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。 （4）制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方（或业主）需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。如对于实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制订加大成本投入的方案；实行包干制的物业管理企业不能为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。
未满五年的二手房，怎么收取税费的？
二手房若是正常过户的话，按相关规定则需要缴纳以下费用：
（1）增值税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：
若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收增值税；
若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收增值税；
若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征增值税；
如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收增值税；
（2）个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳
征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。
如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；
任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；
另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
（3）印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。
（4）契税：基准税率3%，优惠税率1.5% 和1%，由买方缴纳，同时规定
若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%；
若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；
若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
（5）测绘费:1.36元/平米，总额=1.36元/平米*实际测绘面积； 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有房管局的测绘章也是需要测绘的。
（6）二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米
（7）登记费：工本费80元，共有权证:20元。
物业管理方案怎么写
第三节
物业管理方案的制订（掌握）
本节的内容是重点，作为一个物业管理师，编制物业管理方案是最基本的执业要求，因此，对这部分内容要给与足够的重视。
一、制订物业管理方案的一般程序
物业管理企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制订切实可行的物业管理方案。制订物业管理方案的一般程序为：
(1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。
(2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。
(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。
(4)确定组织架构和人员配置。
(5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。
(6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。
(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。
(8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。
(9)排版、印制、装帧。
二、制订物业管理方案的要求
(1)物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件(包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。
(2)方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订；整体方案必须是在调研、评估的基础上制订；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。
(3)方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。
(4)制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方(或业主)需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。如对于实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制订加大成本投入的方案；实行包干制的物业管理企业不能为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。
三、制订物业管理方案的要点及方法
(一)物业管理方案的基本内容
物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。（记忆）
上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起的作用可分为以下几个方面。
1．关键性内容
(1)项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定)；
(2)组织架构与人员的配置；
(3)费用测算与成本控制；
(4)管理方式、运作程序及管理措施。
以上是体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容，因此，在物业管理方案的制订过程中，需要认真研究招标文件、深入调查分析招标项目的基本情况和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实施方案。
2．实质性内容
(1)管理制度的制订；
(2)档案的建立与管理；
(3)人员培训及管理；
(4)早期介入及前期物业管理服务内容；
(5)常规物业管理服务综述；
(6)管理指标；
(7)物资装备；
(8)工作计划。
荆州到武宁怎么坐车
坐汽车的话。荆州－岳阳－通城－修水－武宁荆州有到岳阳的客车。岳阳也有到通城的客车由于跨省，不清楚是否有岳阳直达武宁的车。但是通城到修水及修水一武宁还是有车的。自驾也差不多的路线，荆州（汉宜高速武汉方向－潜江转随岳高速）岳阳－云溪－路口铺－临湘－通城－修水－（ G45到澧溪转S30在宋溪下高速）－武宁【摘要】荆州到武宁怎么坐车【提问】【回答】坐汽车的话。荆州－岳阳－通城－修水－武宁荆州有到岳阳的客车。岳阳也有到通城的客车由于跨省，不清楚是否有岳阳直达武宁的车。但是通城到修水及修水一武宁还是有车的。自驾也差不多的路线，荆州（汉宜高速武汉方向－潜江转随岳高速）岳阳－云溪－路口铺－临湘－通城－修水－（ G45到澧溪转S30在宋溪下高速）－武宁【回答】【回答】
荆门到武宁多少公里
驾车路线：全程约500.0公里起点：荆门市政府1.荆门市内驾车方案1) 从起点向正东方向出发，沿象山大道行驶10米，调头进入象山大道2) 沿象山大道行驶300米，进入象山一路3) 沿象山一路行驶760米，过右侧的工贸家电(荆门店)约240米后，直行进入月亮湖路4) 沿月亮湖路行驶5.8公里，朝襄樊/常德/G55方向，稍向右转上匝道5) 沿匝道行驶1.3公里，直行进入二广高速6) 沿二广高速行驶8.8公里，朝钟祥/武汉/G42方向，稍向右转进入荆门互通2.沿荆门互通行驶840米，右前方转弯进入沪蓉高速3.沿沪蓉高速行驶182.5公里，朝北京/珠海/G4方向，稍向右转上匝道4.沿匝道行驶1.2公里，直行进入武汉绕城高速5.沿武汉绕城高速行驶47.5公里，朝武汉南/黄石/上海方向，稍向右转上匝道6.沿匝道行驶1.8公里，直行进入武汉绕城高速7.沿武汉绕城高速行驶36.4公里，朝武东/黄石/上海方向，稍向右转上匝道8.沿匝道行驶910米，直行进入沪渝高速9.沿沪渝高速行驶46.9公里，朝大冶/阳新/黄石城区/新余方向，稍向右转上匝道10.沿匝道行驶1.1公里，直行进入大广高速11.沿大广高速行驶124.6公里，朝武宁/南昌/庐山西海方向，稍向右转进入武宁西枢纽12.沿武宁西枢纽行驶760米，直行进入永武高速13.沿永武高速行驶29.0公里，在武宁县城/庐山西海西/S311出口，稍向右转进入武宁立交14.沿武宁立交行驶490米，直行15.九江市内驾车方案1) 行驶250米，右转进入西海大道2) 沿西海大道行驶7.7公里，左转3) 行驶190米，右转4) 行驶70米，左转5) 行驶90米，到达终点终点：武宁县人民政府驾车路线：全程约500.4公里途经：沪聂线、京广线荆门市政府进入象山大道，行驶2.2公里左转，进入雨霖路，行驶440米右转，进入白云大道，行驶910米请直行，进入虎牙关大道，行驶2.1公里左转，进入培公大道，行驶3.7公里请直行，进入迎宾大道，行驶5.3公里靠左前方行驶，进入S219，行驶37.8公里请直行，进入洪岭大道，行驶2.0公里请直行，进入洪岭大道南，行驶1.2公里请直行，进入S219，行驶10.6公里请直行，进入安康路，行驶22.0公里请直行，进入S219，行驶5.0公里左转，进入沪聂线，行驶13.3公里请直行，进入潜阳西路，行驶1.8公里请直行，进入潜阳中路，行驶1.5公里请直行，进入沪聂线，行驶29.8公里请直行，进入汉沙大道，行驶2.1公里请直行，进入黄金大道，行驶26.0公里请直行，进入沪聂线，行驶9.0公里左前方转弯，进入长埫口大道，行驶1.7公里靠右前方行驶，进入沪聂线，行驶38.6公里靠右前方行驶，进入永兴街，行驶5.0公里请直行，进入G318，行驶210米请直行，进入白鹤泉西街，行驶5.6公里请直行，进入东风大道，行驶5.6公里三岔路靠最左侧行驶，进入东风大道高架，行驶9.8公里请直行，进入东风大道，行驶3.4公里靠右前方行驶，从东风大道到三环线，行驶400米靠右前方行驶，进入三环线，行驶9.8公里靠右前方行驶，进入青菱立交桥，行驶630米向右前方行驶，进入白沙洲大道，行驶3.5公里三岔路沿中间行驶，进入武长街，行驶12.4公里靠左前方行驶，进入京深线，行驶28.8公里请直行，进入窑棚北路，行驶510米请直行，进入京深线，行驶5.0公里右转，进入贺胜桥街，行驶170米请直行，进入京深线，行驶11.7公里请直行，进入咸安大道，行驶1.1公里靠左前方行驶，进入贺胜路，行驶11.1公里左转，进入S208，行驶2.4公里请直行，进入马柏大道，行驶1.7公里请直行，进入S208，行驶7.4公里左转，进入S209，行驶20.3公里请直行，进入九宫大道，行驶3.2公里左转，进入京广线，行驶63.0公里右转，进入福兰线，行驶32.9公里右转，进入北线路，行驶27.2公里左转，进入宋宁路，行驶140米右转，进入大桥县道，行驶1.2公里右转，进入迎宾大道，行驶1.1公里左转，进入西海大道，行驶7.8公里左转，从西海大道到武宁县人民政府，行驶350米武宁县人民政府
自来水公司不给供水怎么办
自来水公司不给供水可以先与其协商处理，协商不成的可以起诉处理。起诉需要准备以下材料：1.起诉状：弄清楚对方的基本登记信息，可以自己写也可以找律师代写；并按对方当事人人数复印副本；2.准备证据：你的身份证原件及复印件一份，对方发生纠纷的所有对你有利证据及复印件，及其他可能对你有帮助的证据及证人名单等。当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所，和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；诉讼请求和所根据的事实与理由；证据和证据来源，证人姓名和住所。
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2017修订）》第一百一十九条 起诉条件起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《中华人民共和国民事诉讼法（2017修订）》第一百二十条 起诉形式起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。
自来水公司不给供水怎么办
自来水公司不给供水可以先与其协商处理，协商不成的可以起诉处理。起诉需要准备以下材料：
1.起诉状：弄清楚对方的基本登记信息，可以自己写也可以找律师代写；并按对方当事人人数复印副本；
2.准备证据：你的身份证原件及复印件一份，对方发生纠纷的所有对你有利证据及复印件，及其他可能对你有帮助的证据及证人名单等。当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所，和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务；诉讼请求和所根据的事实与理由；证据和证据来源，证人姓名和住所。
自来水公司最怕哪的投诉
自来水公司最怕找市长投诉，但是投诉不只有这一种方式。一般来说投诉自来水公司可以通过以下方法：
方法一：到当地的自来水公司进行投诉，可拨打电话和前往，说明投诉原因，协商解决处理。
方法二：如果自来水公司处理没有达到预期效果，可到其主管单位投诉，比如住建局。
方法三：可直接在领导信箱和留言板进行留言投诉，在百度在输入市名称+市长信箱，要注明本人姓名和联系电话，以便调查和回复。一般领导信箱和留言板都有专门人员交相关部门限期解决并符合，只要诉求合理合法，效果较佳。
自来水公司收取污水费违法吗
自来水公司收取污水费不违法。自来水厂只是代收了污水厂的处理费这一块。现在的城镇污水是必须处理一级a标准排放的，企业需要处理成本，国家对这一块比较重视，除了污水处理还有市政污水管网建设、管理，单靠拨款是不现实的。关于费用的多少，这个关系到本地区污水处理成本和配套工程的运营成本，各地区的处理成本有点出入。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法（2017修订）》第一百一十九条 起诉条件
起诉必须符合下列条件：
(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
(二)有明确的被告;
(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;
(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《中华人民共和国民事诉讼法（2017修订）》第一百二十条 起诉形式
起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。
