10月30日，“卖一买一置业免税”新政落地满月，北京商报记者调查发现，在新政的刺激下，置换需求的购房者挂牌量大增，据多家机构经纪人及业内人士证实，北京二手房挂牌量比去年同期增加了将近2万套，目前二手房台前库存量已超10万套。虽然各机构官方对这一数据都三缄其口，但“台前展示量破10万、整体13万左右”已成为市场公开的秘密。
“满二唯一、满三唯一挤了出来”
“‘卖一买一置业免税’新政落地后，不少‘满二唯一’‘满三唯一’房主都被刺激出来。”北京某头部中介和平里片区负责人何园直言，包括他在内的多个北京典型二手房热门区域的经纪人、店长均证实了“新政后挂牌量多了起来”。
所谓“卖一买一置业免税”新政，即9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策》的公告，对于“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠，最高全部退还。这一利好政策享受的范围，是自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后一年内在市场重新购买住房的纳税人。
新政落地后，“挂牌量多了起来”是经纪人们的感受，到底体现在数字上的增量有多少？
对此，多家机构官方对这一数字均拒绝提供，但根据经纪人们给记者展现的台账系统，“北京二手房台前展现量破10万”得到了证实，经纪人们同时证明了这一数字，比去年同期增加了将近2万套。
二手房台前展现量，即经纪公司在各自App、官网挂出的“普通二手房”，对于一些房源极度稀缺、单价较高的豪宅等，均不在此序列。“这种房子基本都是要么是各中介的高端部一对一代理，他们常年做高端项目，客户准确度高，部分还需要验资，不是市场随便来个什么看房者都能看的。”据多位长期从事高端项目二手房销售的经纪人证实，如果算上这部分房源，外加法拍，整个北京市场的二手房存量已经预计达到13万套左右。
四成老旧房
“就客群而言，近期挂牌最多的都是有意向换房的客户，部分客户本身之前就有意愿，新政出来后表现得就更为积极。”北京朝阳某门店经纪人坦言，从自己接到的客户挂单看，很少有原本没有换房意愿、单纯是因为新政刺激出的置换需求，之前虽然没有挂单，但与经纪人也都时不常“聊着”，没挂单的原因是担心税费过高、卖不上价。“毕竟置换需求的人，二套的首付更高，少卖了说不定就换不了可心的，那还不如不换。”正因如此，在他看来，新政推动这部分需求走出释放的第一步是好事。
然而如何迈出第二步，也就是推动成交，目前是个难事。
多位一线经纪人证实，目前北京存量的这10万套二手房里，房龄在20年以上的占到四成。
“房龄老化，对置换需求是个推动力，住老房子的都想挪腾，但谁来接盘现在没看到这么大的量。”上述和平里片区的经纪公司负责人直言，以和平里片区为例，大多是上世纪六七十年代的老破小，单价高、总价不低、居住体验差是共识，在学区房退温后，这一片区的成交目前大多靠好的配套支撑，即便有新政落下，只能勉强维持个“平稳”。
上述观点在同是北京二手房交易热门片区的万柳、德胜的经纪人处获得了证实。某头部经纪公司万柳片区负责人表示，新政落下后，整体片区的交易量依旧平稳，没有出现大规模扎堆买房的景象。“这个片区的房源总价普遍较高，置换周期也比较长，大多还涉及连环单，因此我们也跟因新政挂牌的业主们强调一年的周期在现阶段市场环境下很难。”
买方市场更浓 切忌免税涨价
尽管如此，上述三大热门片区的经纪人也都坦言至少挂牌量的上涨让市场“看上去热了点”，最终能否从第一步迈入第二步，是多重因素的作用，但小业主切忌免税涨价。
依照北京房产市场的交易习惯，以前的二手房买卖是个税由购房者承担，也就是谁买谁掏钱，如今“连环单免税”让出了这部分成本，也引发买房者未得利、房价上涨等担忧。
例如，按照传统交易模式，买家负责所有税费，卖家一年内重新购房可退个税，而这部分就是当初买家所支付的个税费用，买家并未从中得利。如果由卖家承担这部分个税，一年内未重新购房又该如何？
“其实二手房买卖议价，本身就是一个动态平衡的过程。比如卖家在出售房产时就会考虑是否一年内重新买房，他们可以选择这部分由自己代缴，而在房产价格上做一个‘上浮’动作，与买家进行协商解决。”合硕机构首席分析师郭毅表示，一年内没有购房打算的卖家，则可以依照惯例，而受退税政策的影响，也可以对买家进行让利。“毕竟目前市场消息是透明的，而且中介机构在交易时也会提前告知，双方只有共同满足自身利益，才能促使交易达成。”郭毅进一步表示。
郭毅强调，目前北京二手房市场热度并没有想象得那么高，虽然挂牌房源不断增加，但买房人数量并不均等，也就说市场正处于“买方市场”，对于买房人来说可以有更多的房源选择，目前的市场并不支持房源涨价，相应的如果想要抓住政策窗口期，还要进行降价售卖。
对于减价抓窗口期的观点，中介人员也予以证实。“得益于个税的减免，部分房源的房价还能再往下压一些。以前是谁买谁掏钱，现在卖房的业主也会去衡量，重新买房有个税的退回，有些业主也愿意把这部分让出来，可以达成尽快换房的目的，而不是简单为了赚差价，毕竟还有一个时间限制。”
北京商报记者 王寅浩
