说实在的，上海楼市最近的信心不是很足。
相当一部分买房人开始迟疑；想要卖房打新的房东，房子也半天卖不出去。
市场在变冷，何时转暖尚未可知。
这背后的因素很多，什么大环境，对于未来的信心……
务实一点看，光是来自今年新房的巨量冲击，就让二手市场难过不少。
天量新房供应的地方，二手必然承压。
不过，大家也不用太悲观。
宏观上看，现在整体的情形跟14年很像，市场萎靡不振，各种宽松利好政策砸出。
甚至可以说，2022年是第五次大救市之年，宽松力度远超2020年。
比较重磅的政策有：
房贷利率多次下调 ，大连、武汉等城市降至4%以下，甚至连公积金利率都降了；
二套房首付比例松绑，苏州贷款结清的二套房首付从50%降到30%；
置换享受个税退还优惠 ，核心城市允许带押过户，这两条对于上海来说比较重要。
简单来说就是，置换的成本低了，流程快了。
鼓励置换，特别鼓励。
现在回头看，14、15年各种政策出台后不久发生了什么？房价一飞冲天。
当然，上海接下来一飞冲天肯定不会，但市场仍然蕴藏巨大的向上力量。
我的建议是，准备卖房打新的，准备置换的，现在都可以看起来，操作起来了。
静淡市才适合练内功。
1）如果你积分不高，或者有教育需求，准备上车二手房的，现在都可以多去看房。
市场冷淡，房东的溢价空间相当大，尤其是那些想要卖房打新的房东。
如果你付款条件好，那更是横着走。
置换买房的可以视情况先买后卖或先卖后买，主要取决于你卖的房子带看和出价情况，以及要买的房子房东给到的周期。
2）如果你积分高，想要卖房打新的，当前几批次新房撞车，打新机遇很大。
这时候就是比拼卖房速度的时候了。
如果要降价，建议一步到位，不要小刀割肉，一次降一点，意向客户反而会迟疑。
另一方面，足够诚意的价格，也会让你抢跑在小区内其他房源前面。
当下市场僵持的很大一部分原因，就是房东的定价太高；而现在的市场对于房东真是挺不友好的。
闲着没事，不如来线下跟我们多看几套房，了解一下真实的市场，而非停留在消息面的人云亦云。
有人要问了，为何我在国内楼市一片哀嚎，上海市场趋冷的当下，仍然坚定不疑地看好上海楼市？
宏观层面：
1）中国城镇化进程还有较大空间
目前我们的城镇化率是64.7%；根据联合国预测，到2030年我国城镇化率会达到71%，城镇人口将再增加约1.3亿。
这些新增的城镇人口会去哪里？
其他地方不好说，上海肯定会分一杯羹，2500万的人口上限早就没人提了。
2）与发达国家相比，中国城镇人均住房面积较小
随着居民收入增长和家庭规模迅速小型化等，我们的人均住房面积未来存在至少13%的提升空间。
3）住宅更新需求
中国现有城镇住房成套率仅85%，还有20%的家庭居住在条件较差的平房，存在住房更新需求。
在上海，仍然有很多不成套，没有独立厨卫的老房子，这些房子在未来基本都会退出历史。
上海层面看，上海仍然有足够的政策放松空间，上海现在甚至连三价取低都没完全放开。
成交量上，2022 年 9 月上海二手房成交 1.84 万套，环比 8 月小幅下降 6%，市场分化还是比较明显的。
部分外围地区房价出现回调，但核心板块交易及带看情况相对平稳。
而且，最近几天的带看量实打实地上来了。
上海楼市基本面较为健康，新房供应速度加快，“打新”火热，分流了部分二手房的购房需求，但总体供需均衡。
置换退个税、公积金利率下调、资金面宽松等因素，都会对楼市起到一定的刺激作用。
我们预计，上海楼市在2023 年 3 月后有机会进入新一轮启动期，自住 / 投资 / 教育需求都可以积极入市。
说到这我就想跟大家分享下最近真实发生在我眼前的一个情景。
大王跟小李和小王说，“最近上海房子不行啊，价格要跌了”。
小李说：跌了好啊，跌了我马上换一套大的，老二要生了。
小王也说：跌了好啊，跌了我就上车，丈母娘催呢。
所以说，跌个屁嘛。
跌一点就有人想接盘，跌一点就有人想上车。
最后，奉劝大家，有条件的，避开刚需市场。
贝壳研究院把未来的新增住房需求分为三类：
一是人口从农村向城镇异地转移带来的刚性住房需求；
二是城镇居民住房面积增加带来的改善性住房需求；
三是城镇老旧房屋拆除重建带来的拆迁需求；
在未来的十几年，改善需求会占大头，刚需市场会持续萎缩。
这就是我们老生常谈的那句话，上海不缺房子，缺好房子。
全国也是如此。
在不少三四线城市，特别老特别破的房子，甚至都卖不出去成为收藏品了。
这些小区入住率不到一半，人慢慢都搬走了，搬去了更新更大更好的房子。
所以，无论是哪个城市，趁着这轮宽松周期，赶紧置换。
老房子换新房子，烂房子换好房子，速度要快，慢了就是上面的下场，房子空着卖不掉。
在上海同样是这个趋势。
要知道，在上海780万套房子中：
60%的房子是一房+两房
78%的房子是6层以下没有电梯
26%的房子没有卫生间和独立厨房
15%的房子房龄超过30年
……
在贝壳找房中，如果你把“房龄十五年内，有电梯，三房及以上”作为筛选条件，会发现选择瞬间少了很多。
如果再想近地铁，小区人车分流，外立面干挂石材，那真的少之又少。
虽然因为房子单价高，总价高，上海哪怕一套老破小动辄也三四百万。
但越来越多的利空因素，在动摇着老破小、老破大的市场信心。
这些房子居住品质一言难尽，房价多年不涨，就靠着一个地段在那里撑着。
而越来越方便的地铁，产城融合的大趋势，正在让地段的优势逐渐消失。
越来越多的人正意识到这一点，在抓紧出货差房子。
如果你想资产保值增值，就要避开内卷，拥抱稀缺。
只有好房子才是稀缺品，好房子才有流动性，好房子才能保值增值，跑赢大盘。
